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【亚博网页版】信贷紧缩下的房企融资术:中海、华润、龙湖的“非典型”样本

2021-09-13 

本文摘要:在金融监督加强、杠杆、信用削减的背景下,房地产业面临着不利的融资考验。

在金融监督加强、杠杆、信用削减的背景下,房地产业面临着不利的融资考验。2019年以来,房地产融资政策逐渐放宽,融资环境严峻。各大住宅企业各显神通,结果行业分化进一步加强。

7月8日,中海房地产发售了2.90%的5.5年期20亿元港元固定债券,低于同行业的利率。兼顾中央企业的中海房地产需要低成本融资并不难理解。相比之下,民营企业无法抵抗融资的寒潮。但是,业内也不值得注意。

民营企业代表龙湖集团2018年平均贷款成本仍低至4.55%,仅比华润地点低0.05%,比中海地产低0.25%。即使在2019年融资渠道全面受到阻碍的情况下,龙湖集团今年2月发售融资成本仅为3.99%的5年债券。

他们到底练习了什么样的低成本融资术?融资场的优等生房地产是不受政策规制影响的行业,在很多政策中,房地产融资相关政策是影响房地产发展的最重要因素。现在,控制高压住宅企业融资渠道全面受到阻碍,包括银行贷款、房地产信托、国内外债券等全面放宽。

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住宅企业面临的融资环境可以说是雪上加霜。某住宅企业的融资规模代表了投资企业对利润能力的信心,融资成本反映了该住宅企业的综合能力。在融资寒潮下,中海房地产、华润置地、龙湖集团三家住宅企业可以说是行业融资场的优等生。

三家住宅企业具体表现为融资规模大,融资成本低。据公司年报统计,上述3家企业2018年利息负债分别为1198亿元、1352亿元、1574亿元,比2017年快速增长55%、24%、13%。同时,更令业界羡慕的是,这三家融资成本仅为4.55%、4.5%、4.3%,处于业界低水平。华润置地公告显示,2019年上半年公司已经开展了9项融资。

其中,2月份华润置地已完成8亿美元境外债券上市,其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%,5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。同样是中央企业,在7月份房地产信托、国内外借款、ABS等融资渠道竞争有限的背景下,中海地产7月8日首次在香港设立了海外中期票据(MTN)计划。

其中,中海房地产发售的10年期美元债务以3.45%的券利率,在构筑行业债券发售利率成本低于的记录的同时,也创造了中海历史上10年期债券利率低于2.90%的5.5年期20亿元港元固定债券,在同行业低于利率作为中央企业,中海一直以低成本获得大规模低成本融资,但在当前融资形势紧张的背景下,以这么低的利率水平发售债券还不容易。龙湖作为民营企业,其融资能力与中海、华润不同。根据龙湖集团公告,2019年以来,龙湖共开展了两笔融资。

2月20日和21日,龙湖公开发行了2019年第一期公司债券,发售规模共计22亿元,包括发售规模为17亿元的5年债券,票面利率为3.99%的发售规模为5亿元的7年债券,票面利率为4.7%。7月19日,龙湖公开发行住房租赁事项公司债券,共计20亿元,包括发售规模为5亿元的5年期债券,票面利率低至3.9%,发售规模为15亿元的7年期债券,票面利率为4.67%。2019年以来,龙湖的融资能力也与中央企业匹敌。

泽平宏观认为,在规模管理的大背景下,任何住宅企业的融资都面临困难。但是,对于金融机构来说,大住宅企业比中小住宅企业高,国有企业比民营企业高。在此背景下,行业成对,收购重组。很多金融机构发行贷款要看企业的评价,评价低的话,企业的融资就不会变得更简单,成本也不会变得更低的银行发行贷款也非常重视企业的规模,上位的企业自然容易得到资金反对。

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上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。根据克莱研究中心发表的《2019年上半年中国住宅企业销售排行榜》,中海房地产、华润置地、龙湖集团分别排名第6、9、10位。另外,华润置地享有集团公司的信用背书,与华润信托等集团旗下的公司有合作关系,融资渠道畅通,成本低廉的中海坚决务实的财务政策也给市场留下了良好的印象。

长期以来,中海仍享有普及、惠誉、穆迪三大国际评价机构给予的中资住宅企业中最低评价的龙湖也不逊色,在行业内自律性和现实性高,受到融资机构的关注。显然,企业规模大,信用评价高,中海、华润、龙湖三位优等生自然容易差异化。龙湖的融资竞技之路比中央企业的融资优势,民营企业更依赖于高度自律的融资技能。

龙湖集团根据2018年年报,公司以优秀的融资能力,以真正的金银为行业调整期的战略积极。在资本市场上,选择窗口,构筑国内外债券的合并发售的银行末端,低信用确保了金额和利率的双重反对——总公司级信用总额超过2000亿,年平均融资成本维持了4.55%的下位。头寸优惠是公司始终保持既定投资和运营节奏的工作基础,这种基础在当期奇贞很重要。

这个底气从哪里来?我们没有以低成本融资的方式,非常自律,今天龙湖有这么多信用额度。2018年3月,龙湖集团继续董事邵明晓在业绩会上作出反应,过去3年,在业界整体杠杆过程中,龙湖可能是极少数没有使用非标准、影子银行、信托的企业。另外,从债务结构来看,龙湖集团也很优秀。

龙湖2018年年报数据显示,龙湖3660.66亿元总债务中,合同债务(预收账款、偿还)和有息债务(银行债务、债券等)分别为1124.40亿元和1198.20亿元。在利息负债中,一年内负债117.4亿元,仅占总负债比例的9.8%。龙湖集团的经营收益今年构筑100亿,明年约150亿,大部分复盖面积的利息支出。

从现金短期债务的比较来看,高现金短期债务的债务能力,住宅企业也容易得到投资者的信赖。龙湖集团2018年现金短债比3.9。

根据标准房地产研究院发表的《2018中国规模住宅企业现金短债比排行榜》,截至2018年底80家上市住宅企业现金短债比平均为1.73。其中,47家现金短债比最多1家企业,华润置地4.78现金短债比第6位,龙湖集团第7位。良好的评价表明住宅企业也不利于获得低成本融资。

很多金融机构发放贷款要看企业评价,评价低,企业融资不会变得更简单,成本也不会变得更低,银行发放贷款也非常重视企业规模,上位的企业自然容易得到资金反对。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

以龙湖集团为例,目前国际三大评价机构普拉普、穆迪、惠誉给龙湖的最近评价分别为BBB-、Baa3、BBBB,大公国际、中诚信证评价、新世纪给龙湖AAA评价。因此,龙湖也成为业内唯一的国内外投资级民营住宅企业。


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